Your home inspection is the single most important 3-hour window in the entire home-buying process. For $500–$800, you get a trained professional crawling through every part of the house you're about to spend half a million dollars on. Skipping it, or skimming it, is how people end up with $20,000 surprises six months later.
What a standard inspection covers
A licensed NC home inspector will evaluate roughly 400 items across the house, including:
- Roof: shingles, flashing, gutters, chimney, attic ventilation
- Structure: foundation, crawlspace, framing, water intrusion signs
- Electrical: panel, wiring, GFCI outlets, smoke detectors
- Plumbing: visible supply lines, drains, water heater, water pressure
- HVAC: furnace, AC compressor, ducts, filters
- Appliances: built-ins (dishwasher, range, disposal, microwave)
- Windows, doors, flooring, walls, ceilings
- Decks, porches, driveway, grading, drainage
What a standard inspection does NOT cover
Most inspectors won't open walls, won't test sewer lines, won't pull the dishwasher out to check, and won't climb a very steep roof. You also need separate specialists for:
Radon test — $125–$200
Charlotte and the Carolina piedmont have moderate radon risk. Radon is a radioactive gas that causes lung cancer. Test takes 48 hours. If levels are high (>4 pCi/L), seller typically pays for mitigation (~$1,500).
Termite / WDI inspection — $75–$150
Required by most lenders in NC. Looks for termites, wood-destroying fungi, and carpenter ants.
Sewer scope — $250–$400
A camera is pushed down the main sewer line to look for breaks, roots, or collapses. Essential for any home built before 1985. A failed sewer line runs $8,000–$25,000 to replace.
HVAC specialist inspection — $150–$250
A generalist inspector will check that the HVAC runs. An HVAC specialist will tell you how many years it has left. Essential if the unit looks 10+ years old.
Mold / air quality — $300–$500
Only if visible staining, musty smell, or prior water damage.
Pool inspection — $150–$300
If the home has a pool.
What to do with the inspection report
You'll get a 40–80 page PDF with photos. Read the executive summary first. Every item is flagged green, yellow, or red. Focus on red and major yellow items.
From there, you have four levers to negotiate with the seller:
- Ask seller to repair before closing (use licensed contractors)
- Ask for a cash credit at closing (my preference — you control repairs)
- Ask for a price reduction
- Walk away (within due diligence window)
Red flags I won't let my clients ignore
- Any sign of active water intrusion or foundation movement
- Federal Pacific, Zinsco, or Challenger electrical panels (known fire risks)
- Polybutylene plumbing (gray plastic pipes, failure-prone)
- Roof with >70% useful life consumed without disclosure
- HVAC refrigerant type R-22 in units installed after 2010 (means it's been serviced improperly)
I attend every inspection with my clients. Having an agent walk the property with the inspector doubles the value of the report — you learn not just what's wrong, but what it'll cost, and which items the seller will actually fix.
Ваш home inspection — самое важное 3-часовое окно во всей покупке дома. За $500–$800 обученный профессионал лазит по каждой части дома, за который вы собираетесь отдать полмиллиона. Пропустить или пробежаться по-быстрому — так получают сюрприз на $20,000 через полгода.
Что проверяет стандартный inspector
Лицензированный NC-инспектор оценивает около 400 пунктов по дому:
- Крыша: черепица, отливы, водостоки, дымоход, вентиляция чердака
- Конструкция: фундамент, crawlspace, каркас, следы протечек
- Электрика: щиток, проводка, GFCI розетки, дымовые датчики
- Сантехника: видимые трубы, сливы, бойлер, давление воды
- HVAC: печь, кондиционер, воздуховоды, фильтры
- Встроенная техника (посудомойка, плита, disposal, микроволновка)
- Окна, двери, полы, стены, потолки
- Террасы, крыльца, подъезд, планировка участка, дренаж
Что стандартный inspection НЕ проверяет
Большинство инспекторов не вскрывают стены, не тестируют канализацию, не отодвигают посудомойку и не лазят по очень крутым крышам. Нужны отдельные специалисты:
Radon тест — $125–$200
В Шарлотт и Каролинах средний риск радона. Радиоактивный газ, вызывает рак лёгких. Тест 48 часов. Если уровень высокий (>4 pCi/L), продавец обычно платит за mitigation (~$1,500).
Termite / WDI — $75–$150
Требуется большинством банков в NC. Проверяет термитов, гнили, carpenter ants.
Sewer scope — $250–$400
Камера пропускается по главной канализации на предмет разрывов, корней, обвалов. Обязательно для домов до 1985. Замена канализации — $8,000–$25,000.
HVAC специалист — $150–$250
Генералист просто проверит, что работает. HVAC-специалист скажет, сколько лет осталось. Обязательно, если юниту 10+ лет.
Плесень / качество воздуха — $300–$500
Только если видимые пятна, затхлый запах или следы протечек.
Pool inspection — $150–$300
Если есть бассейн.
Что делать с отчётом inspection
Получаете PDF на 40–80 страниц с фото. Сначала читайте executive summary. Каждый пункт помечен зелёным, жёлтым, красным. Фокус — на красных и важных жёлтых.
Есть 4 рычага для торга с продавцом:
- Починить до closing (лицензированные подрядчики)
- Credit наличными на closing (моё предпочтение — контроль за ремонтом)
- Снижение цены
- Уйти (в пределах due diligence)
Красные флаги, которые я не разрешаю клиентам игнорировать
- Любые следы активных протечек или движения фундамента
- Электрощитки Federal Pacific, Zinsco, Challenger (риск возгорания)
- Полибутиленовые трубы (серый пластик, склонны к разрыву)
- Крыша с >70% выработанного ресурса без disclosure
- Хладагент R-22 в HVAC после 2010 — значит неправильное обслуживание
Я присутствую на каждой инспекции с клиентом. Агент на обходе с инспектором удваивает ценность отчёта — вы узнаёте не только что не так, но и сколько стоит починить, и что продавец реально починит.
Ваш home inspection — найважливіше 3-годинне вікно в усій покупці дому. За $500–$800 навчений професіонал лазить по кожній частині будинку, за який ви збираєтеся віддати півмільйона. Пропустити або пробігтися швидко — так отримують сюрприз на $20,000 через півроку.
Що перевіряє стандартний inspector
Ліцензований NC-інспектор оцінює близько 400 пунктів по будинку:
- Дах: черепиця, відливи, водостоки, димохід, вентиляція горища
- Конструкція: фундамент, crawlspace, каркас, сліди протікань
- Електрика: щиток, проводка, GFCI розетки, димові датчики
- Сантехніка: видимі труби, стоки, бойлер, тиск води
- HVAC: піч, кондиціонер, повітроводи, фільтри
- Вбудована техніка (посудомийка, плита, disposal, мікрохвильовка)
- Вікна, двері, підлога, стіни, стелі
- Тераси, ґанки, під'їзд, планування ділянки, дренаж
Що стандартний inspection НЕ перевіряє
Більшість інспекторів не розкривають стіни, не тестують каналізацію, не відсувають посудомийку і не лазять по дуже крутих дахах. Потрібні окремі спеціалісти:
Radon тест — $125–$200
У Шарлотт і Каролінах середній ризик радону. Радіоактивний газ, викликає рак легень. Тест 48 годин. Якщо рівень високий (>4 pCi/L), продавець зазвичай платить за mitigation (~$1,500).
Termite / WDI — $75–$150
Вимагається більшістю банків у NC. Перевіряє термітів, гнилі, carpenter ants.
Sewer scope — $250–$400
Камера пропускається по головній каналізації на предмет розривів, коренів, обвалів. Обов'язково для будинків до 1985. Заміна каналізації — $8,000–$25,000.
HVAC спеціаліст — $150–$250
Генераліст просто перевірить, що працює. HVAC-спеціаліст скаже, скільки років залишилось. Обов'язково, якщо юніту 10+ років.
Пліснява / якість повітря — $300–$500
Тільки якщо видимі плями, затхлий запах або сліди протікань.
Pool inspection — $150–$300
Якщо є басейн.
Що робити зі звітом inspection
Отримуєте PDF на 40–80 сторінок з фото. Спочатку читайте executive summary. Кожен пункт помічений зеленим, жовтим, червоним. Фокус — на червоних і важливих жовтих.
Є 4 важелі для торгу з продавцем:
- Полагодити до closing (ліцензовані підрядники)
- Credit готівкою на closing (моя перевага — контроль за ремонтом)
- Зниження ціни
- Піти (в межах due diligence)
Червоні прапорці, які я не дозволяю клієнтам ігнорувати
- Будь-які сліди активних протікань або руху фундаменту
- Електрощитки Federal Pacific, Zinsco, Challenger (ризик загоряння)
- Полібутиленові труби (сірий пластик, схильні до розриву)
- Дах з >70% виробленого ресурсу без disclosure
- Холодоагент R-22 в HVAC після 2010 — означає неправильне обслуговування
Я присутній на кожній інспекції з клієнтом. Агент на обході з інспектором подвоює цінність звіту — ви дізнаєтеся не лише що не так, але й скільки коштує полагодити, і що продавець реально полагодить.